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    棚改专项基金有望加速

    作者:中国建设报  浏览量:1391  发布时间:2016-03-28 11:49:37

    2016年600万套棚户区住房改造任务如何完成?提高棚改货币化安置比例,钱从哪来?

    对此,国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲表示,根据目前住房市场的现实情况,有必要利用货币化安置打通保障房与商品房之间的通道,实现住房存量资源的优化配置。

    另据中国建设报记者了解,北京市2016年的棚户区改造和环境整治任务已经于近日获得批复,今年该市将至少为3.5万户棚户区家庭解决居住困难问题,改善居住条件。

    “货币化安置有助于去库存,将成为棚改安置的发展方向。但是,货币化安置需要大量的资金投入,各级地方政府需要加快探索具体操作办法。”长富汇银基金董事长张保国认为。

    棚改资金缺口明显

    从今年2月初北京市财政局公布的《关于北京市2015年预算执行情况和2016年预算草案的报告》中可以看到,“2015年保障性安居工程建设资金实际支出126.1亿元,重点支持完成6.1万户棚户区改造,支持相关区域开展环境整治,推动保障性住房开工建设,继续实施老旧小区综合改造等。”

    据此计算,按照此前专家提出的每户建安成本25万元的标准,完成6.1万户棚户区改造任务,北京市需要前期投入的资金总额为152.5亿元。加之其他环境整治、保障性住房建设、老旧小区改造的费用,其资金需求已远远超过财政支出的126.1亿元。

    正是在这种情况下,地方政府开始尝试设立棚改专项基金。

    今年1月,北京市丰台区人民政府网站登出消息,设立全市首支棚改专项基金,计划投向丰台区棚户区改造和环境整治项目之一的看丹村项目,用于解决项目资本金不足问题。该基金由丰台区政府牵头、国有企业回购、吸引社会资本和集体经济组织拆迁闲置资金广泛参与,先后收到意向参与函超过20份。

    “长富汇银基金始终关注、研究国家在棚改方面的政策与进展,是最早参与棚改的专业金融机构。”张保国称,“在地产基金行业面临大洗牌的环境下,长富汇银私募基金选择棚改项目进行投资,是综合考虑宏观经济形势、政策方向等多方面因素后做出的选择。”

    不过,张保国同时强调,私募基金在捕捉棚改项目机遇时,也要注重风险控制。

    以长富汇银基金过去在棚改项目投资领域的风险控制实践经验来看,主要集中在以下几个方面:

    首先,棚改项目自身存在多重变量。目前,真正能让各方受惠的政策因地而异,并未能够全面展开,以至于有些棚改项目会因拆迁、文化保护等原因不能全面完工,时间拖得越久,投资面临的风险也就越大。

    其次,当前一些地方的棚户区改造,缺乏对资金筹集、使用等前瞻性研究和统一规划,融资企业在成本、规模等方面也存在控制不力的现象。

    再其次,一些棚改项目存在规划不到位、布局不合理、重建轻管现象,加上配套建设不足的问题,也会使项目尽管建设完工,但在后期租售上却不受市场欢迎。这也会使项目资金回收缓慢,加剧项目的违约风险。

    最后,现阶段全国范围内不少城市去库存仍是房地产市场的主题,投资者对房地产私募基金产品的谨慎态度,无形中增加了那些规模、实力较弱的私募基金对已投资项目的后续资金募集难度。如果后续资金无法继续跟进,前期投入资金则有可能面临“沉没”的风险。

    私募基金积极布局

    北京棚改基金的成立与发展并非首例,在全国范围内,棚改基金在各大城市的棚户区改造中早已得以应用并起到积极作用。

    传统意义上看,棚改项目资金来源主要是信贷和利用政府投融资平台举债,而棚改基金的出现一定程度上讲是一种金融模式的创新。

    对此,张保国认为,“棚改能享受政策红利,且大多数区域对棚改融资仍然采取政府信誉担保的模式,还款来源有保证,社会资金进入该领域有明显的动因。”

    “长富汇银目前已参与哈尔滨、西安、襄阳等多个城市的棚户区改造项目。通过棚改,拆除城中村老旧民居,并代之以高层楼房和大型商业中心,有助于加快完善城市配套、提升城市形象、改善居民生活、促进经济和社会的和谐发展。”张保国说。

    据悉,长富汇银自2014年起开始着手研究和参与棚改项目,并于2015年初与哈尔滨汇雄集团建立合作,启动哈尔滨汇雄时代项目。该项目整体占地约5万平方米,规划总建筑面积约40万平方米,将填补哈尔滨老城区东南部现代化商业与高档住宅的空白点。目前,项目进展顺利,接近封顶状态,商业部分预计年底开业,建成后将成为香坊区的商业航母和香坊区新地标。

    此外,长富汇银参与设立的“棚改基金”也正在探索收购商品房用于货币化安置的具体操作模式。

    “棚户区改造货币化安置,既可完成安置任务,又消化了库存,对于盘活资金和活跃经济都有积极作用。但棚改货币化安置需要的资金量是巨大的,政府单靠财政拨款无异于杯水车薪。”在张保国看来,长富汇银积极参与政府主导设立的棚改引导基金,帮助解决棚改融资难等问题,是综合考虑宏观经济形势、政府政策方向、实体经济发展规律、自身风控能力及投资回报等多方面因素做出的正确选择。

    长富汇银基金研究认为,棚户区改造能够成为众多私募基金关注的主要原因有两点。

    一是棚户区改造项目前期涉及到土地整理和开发,会形成一定的收益,棚改之后的住宅商业开发,也会形成可观的回报;二是作为重大民生工程,中央及地方政府会对棚户区改造给予较大的财政补贴。

    “一般房地产开发企业做项目都要求自有资金占35%,而做棚改项目的自有资金只要求20%。”据张保国透露,除了自有资金、银行贷款和债券,房企开发棚改项目还有信托、房地产私募基金等其他资金渠道来源,能够获得较大的支持。